Huurwaarborg terugkrijgen: de woning leeg en proper opleveren

Twee tot drie maanden huur, zoveel staat er op het spel bij de oplevering van uw huurwoning. De huurwaarborg krijgt u alleen vlot terug wanneer de woning leeg, proper en conform de plaatsbeschrijving wordt opgeleverd. Zo pakt u dat aan, stap voor stap.

Hoe krijgt u uw huurwaarborg terug?

Uw huurwaarborg komt vrij zodra u en de verhuurder het eens zijn over het bedrag. Bij een geblokkeerde rekening ondertekent u samen een vrijgaveformulier van de bank. Zonder huurschade krijgt u het volledige bedrag terug. Raakt u het niet eens, dan beslist de vrederechter.

Uw huurwaarborg komt vrij zodra u en de verhuurder het eens zijn over het bedrag. Staat de waarborg op een geblokkeerde rekening, dan vraagt u bij die bank een vrijgaveformulier dat u allebei ondertekent. Betaalde u de waarborg rechtstreeks aan de verhuurder, dan moet hij hem terugbetalen. Is er geen huurschade, dan krijgt u het volledige bedrag terug. Raakt u het niet eens, dan beslist de vrederechter. Voor huurcontracten vanaf 1 januari 2019 verjaart de vordering van de verhuurder om de waarborg in zijn voordeel te laten vrijgeven één jaar na het einde van de huur; ook dan geeft de bank de waarborg pas vrij op basis van een schriftelijk akkoord of een uitspraak van de vrederechter, die u in dat geval zelf aanvraagt.

Wat betekent “leeg en proper” juridisch?

De lat ligt bij de intredende plaatsbeschrijving: u levert de woning op in de staat waarin u ze kreeg, normale slijtage uitgezonderd. Alles wat van u is, moet weg, meubels, gordijnen die u zelf hing, de inhoud van kelder en berging. Achtergelaten spullen mag de verhuurder op uw kosten laten verwijderen, en dat gebeurt zelden aan vriendenprijzen.

Welke stappen zorgen voor een vlotte vrijgave van uw huurwaarborg?

Plan terug vanaf de sleuteloverdracht. Maak de woning enkele dagen vóór de oplevering leeg, poets daarna en herstel wat u zelf veranderde. Noteer de meterstanden samen met de verhuurder in het uittredend document. Vraag de vrijgave schriftelijk: hoe sneller het akkoord getekend is, hoe sneller uw geld er is.

• Plan terug vanaf de sleuteloverdracht. Leegmaak enkele dagen vóór de oplevering, daarna poetsen en kleine herstellingen. Hoe u dat organiseert bij een flat leest u in appartement leegmaken bij einde huurcontract.
• Herstel wat u zelf veranderde. Gaten dichten, oorspronkelijke lampen terug, verf in afwijkende kleuren overschilderen als dat afgesproken was.
• Noteer de meterstanden samen met de verhuurder en zet ze in het uittredend document.
• Vraag de vrijgave meteen schriftelijk. De waarborg staat op een geblokkeerde rekening en komt vrij met het akkoord van beide partijen, hoe sneller dat getekend is, hoe sneller uw geld er is.

Waar loopt het leegmaken van een huurwoning meestal mis?

Het leegmaken loopt meestal mis bij wat men vergeet: de kelderberging, het terras en de garagebox. Ook tijdsnood kost geld, want wie op de laatste dag nog een halve inboedel moet wegkrijgen, betaalt dat bij de oplevering.

Niet bij de zetel in de living, maar bij wat men vergeet: de kelderberging, het terras, de garagebox. En bij tijdsnood, wie op de laatste dag nog een halve inboedel moet wegkrijgen, betaalt het aan de oplevering. Wij maken de volledige woning leeg en bezemschoon, desnoods enkele dagen voor de deadline: zo werkt ons huis leegmaken, ook voor huurwoningen.

Hoeveel bedraagt de huurwaarborg en op welke rekening staat die?

Voor huurcontracten sinds 2019 bedraagt de huurwaarborg onder het Vlaams Woninghuurdecreet maximaal drie maanden huur. De waarborg staat meestal op een geïndividualiseerde, geblokkeerde rekening op naam van de huurder. Voor de vrijgave is een geschreven akkoord van beide partijen of een uitspraak van de vrederechter nodig.

Onder het Vlaams Woninghuurdecreet bedraagt de huurwaarborg voor contracten sinds 2019 maximaal drie maanden huur. De waarborg staat in de meeste gevallen op een geïndividualiseerde, geblokkeerde rekening op naam van de huurder: de verhuurder kan er dus niet eenzijdig aan, maar u evenmin, er is een geschreven akkoord van beide partijen nodig of een uitspraak van de vrederechter. Precies daarom is een propere, gedocumenteerde oplevering zoveel waard: ze is de kortste weg naar dat akkoord. Een volledig overzicht van de regels vindt u bij de Vlaamse overheid op de pagina huren en verhuren.

Hoe plant u de laatste week voor de oplevering van uw huurwoning?

Maak de woning op dag 7 tot 5 voor de oplevering volledig leeg, inclusief kelder, berging, terras en garagebox. Doe op dag 4 en 3 de herstellingen en op dag 2 de grondige eindschoonmaak. Noteer op dag 1 de meterstanden met foto, verzamel alle sleutels en fotografeer elke kamer.

• Dag 7 tot 5 voor de oplevering: woning volledig leegmaken, inclusief kelder, berging, terras en garagebox. Dit is het zwaarste deel; wie het uitbesteedt, plant de leegmaak op één dag.
• Dag 4 en 3: herstellingen. Boorgaten opvullen en bijschilderen, originele lampen en gordijnroedes terugplaatsen, silicone in de badkamer nakijken.
• Dag 2: grondige eindschoonmaak, ook de vergeten plekken: dampkapfilter, achter de radiatoren, de rand boven de deuren.
• Dag 1: meterstanden noteren met foto, alle sleutels verzamelen (ook die van de brievenbus en de kelder), eigen foto’s van elke kamer als bewijs.

Wie dit schema aanhoudt, komt op de dag van de vaststelling zonder stress aan, en dat merkt ook de verhuurder.

Wat kost het als u de huurwoning niet leeg oplevert?

Reken al snel op enkele honderden euro’s meer dan bij een zelf ingeplande leegmaak, plus een aangebroken waarborg. Laat de verhuurder achtergelaten inboedel weghalen door een firma van zijn keuze, dan betaalt u die kosten, bovenop eventuele huurderving voor de dagen dat de woning niet verhuurbaar was.

De vergelijking maakt zichzelf. Achtergelaten inboedel laten weghalen door een firma die de verhuurder kiest, wordt aan de nalatige huurder doorgerekend, bovenop eventuele extra huurderving voor de dagen dat de woning niet verhuurbaar was. Reken al snel op enkele honderden euro’s meer dan wanneer u de leegmaak zelf had ingepland, plus een aangebroken waarborg en discussies die weken aanslepen. Een geplande leegmaak met vaste prijs is in dat licht geen kost maar een verzekering: u weet vooraf wat het kost en u weet zeker dat de deadline gehaald wordt.

Wat doet u bij een discussie over de vrijgave van de huurwaarborg?

Bezorg eerst schriftelijk en aangetekend uw standpunt en bewijzen: foto’s, de vergelijking van beide plaatsbeschrijvingen en betalingsbewijzen. Probeer daarna bemiddeling: veel steden en gemeenten bieden gratis huurbemiddeling aan en een verzoeningszitting bij de vrederechter is gratis. Een procedure bij de vrederechter is pas de laatste stap.

Raken huurder en verhuurder het niet eens over de vrijgave, dan is de volgorde: eerst schriftelijk (aangetekend) uw standpunt en bewijzen bezorgen, foto’s, de vergelijking van beide plaatsbeschrijvingen, betalingsbewijzen; daarna bemiddeling proberen: veel steden en gemeenten bieden gratis huurbemiddeling aan, als lid van de huurdersbond krijgt u een eerste juridisch advies, en een verzoeningszitting bij de vrederechter is gratis; pas als laatste stap volgt een procedure bij de vrederechter, die voor huurgeschillen laagdrempelig is. Weet dat tijd in uw voordeel speelt zolang uw dossier compleet is: een verhuurder die zonder gegronde reden de vrijgave blokkeert, riskeert bij de vrederechter ook de kosten. Maar het beste geschil blijft het geschil dat u vermijdt met een onberispelijke oplevering.

De waarborg terugkrijgen is uiteindelijk geen kwestie van geluk maar van volgorde: leeg, hersteld, proper, gedocumenteerd, getekend. Vijf stappen, één week planning, en het bedrag dat maandenlang geblokkeerd stond, staat weer op uw rekening.

Veelgestelde vragen over de huurwaarborg en de oplevering

Mag de verhuurder de waarborg zomaar inhouden?

Nee, inhouden kan alleen voor aantoonbare schade of kosten, op basis van de vergelijking tussen intredende en uittredende plaatsbeschrijving. Hoe dat document werkt, leest u in plaatsbeschrijving bij einde huur.

Hoe snel staat de waarborg terug op mijn rekening?

Met een door beide partijen ondertekend vrijgaveformulier gaat het meestal vlot. Zonder akkoord beslist de vrederechter; bij contracten sinds 2019 moet de verhuurder zijn aanspraak binnen het jaar na het einde van de huur laten gelden.

Kan de leegmaak op korte termijn?

Ja, meestal binnen de week. Vraag uw gratis offerte aan en uw oplevering is veilig.

Verhuist u tegelijk? Dan ruimen wij op wat niet meegaat en leveren wij de woning leeg op voor de plaatsbeschrijving; zie opruimen bij verhuis.